こんにちは!(^^)!
今年もあと2ヶ月となりました。
本当にあっという間ですね！！
皆様の中に、マイホームを建てよう！とご計画される際に、
まず土地から探そうかな！？
と思っている方も多いのではないでしょうか？
土地がないと始まらないと、先に土地から探したい気持ちもわからなくもないですが、
結論として、土地から先に探すことはオススメしません。
不動産屋が土地売買の取引に抵抗がある
意外と思われるかもしれませんが、
不動産屋も住宅メーカーをまだ決めていないお客様が
この土地買いたいです！！
と言われたとしても少し難色を示します。
不動産屋からしたら土地を買ってくれるからいいんじゃないの？
と思われるかと思いますが、意外とそうでもないのです。
その理由は具体的に３つあります。
契約前に住宅ローンの事前審査が必要
土地の契約を行う際、基本的には住宅ローンで組む方がほとんどです。
つまり、
しかし、銀行へのローンの審査も思ったより大変です。
事前審査申込書への記入はもちろん、家を建てる土地の資料を準備して、土地代と建物代を合わせた資金計画書の作成などがあります。
恐らくお客様ご自身で動くことはなかなかの難題です。
根気のある方でないと難しいです。
そこで、
不動産屋が懸念する理由は、ローンの審査を早めにして欲しいからです。
契約後、住宅ローンの本審査が必要
事前審査が承認になると、土地の契約はできるのですが、
今度は土地代金の支払いや名義変更の前に、必ず住宅ローンの本審査に進まなければいけません。
本審査の場合は、事前審査と違い、揃えていただく書類がかなり多く、記入箇所も多いので、
投げやりになります。
また話が脱線しそうなので、結論だけお伝えしますが、
土地の契約後に住宅ローンの本審査を行うことができる期間も限られています。
なるべくスムーズに資料の準備と審査に取り掛からないといけません。
これが２つ目の理由です。
土地決済日に向けての段取り
基本的には住宅メーカーが間に入って、土地代金の支払いのお手伝いと、土地名義人の変更手続きを専門の司法書士、土地家屋調査士にお願いします。
この段取りに関してはお客様だけで動いて頂くことはほぼ無理と言っても過言ではありません。
絶対挫折します！！
始めたことを後悔するでしょう。
2,000ピースあるモナリザのジクソーパズルを始めてしまったときくらい後悔します。
土地だけ先に決めても、総予算が把握できないから
住宅メーカーを決めずに、土地を探してはいけない理由２つ目です。
限りない予算があれば、何も問題ないのですが、
総額や月々の支払いに限度額はもちろんありますよね！？
ここではマイホームを建てる上で、総額に関する落とし穴をお伝えします。
土地代+建物代
例えば1,500万円の土地があったとします。
そして○○ホームさんは家だけの金額が3,000万円とします。
すると、1,500万円+3,000万円＝4,500万円
つまりこの土地で○○ホームさんで家を建てると、
総額が4,500万円！！
これは正解でしょうか？
もちろん、違います!(^^)!
そんな簡単なものではありません。
もう少し深堀りします。
土地代+建物代+付帯工事+諸費用
家を建てるときには、付帯工事と諸費用という費用が必要です。
付帯工事とは、建物と土地以外にかかる費用です。
別途工事とも言います。
例えば水道を引き込む給排水工事。
駐車場などつくる外構工事。
家が傾かないように土地の中に杭を入れる地盤補強工事があります。
それ以外にもカーテン、照明、エアコン工事、
建て替えであれば、解体工事が含まれます。
ではこの付帯工事、はたしてどのくらいの費用がかかるのでしょうか？
写真のようにきれいに造成してある分譲地の場合、水道の配管も敷地の中に入っているケースが多いです。
しかし、水道管が敷地の中に入っていなかったり、道路と敷地との間に高低差がある土地は、上の写真の分譲地と比べると、
詳しくはこちらもご覧ください。
不動産屋は教えてくれないのですか？
と思われるかもしれませんが、意外と不動産屋も知らないケースが多いです。
不動産屋さんは基本的に土地のプロではありますが、建築のプロではありません。
何にどのくらいの費用がかかるのか、詳しい人は少ないです。
土地を購入する前に住宅メーカーの営業担当と一緒に土地を見ることをオススメいたします。
情報量が違うから
住宅メーカーを決めずに、土地を探してはいけない理由３つ目です。
土地情報を仕入れるとき、ネットを使う方は多いと思います。
私達住宅メーカーの営業マンも最新の土地情報は常にネットを見て、パトロールを行っています。
しかし、ネットで掘り出し物の土地情報を見つけることは、7,000人のウォーリー探すくらい難しいです。
実際、私達も土地情報の仕入れはネットからもありますが、
良い土地情報は不動産屋から仕入れが多いです。
付き合いのある不動産屋からネット公開前の物件情報を頂くこともあります。
また他メーカーさんの建築条件付きの土地を外してくれる情報も事前に入ったりもします。
そういう意味で情報量が違います。
中には住宅メーカーを先に決めても土地は自分達で探してね！
というメーカーさんもあるのですが、そういう住宅メーカーは断りましょう！！(*^^*)
まとめ
今回の内容をまとめると、
土地から先に探してはいけない理由は主に３つあります。
その理由は、
- 不動産屋さんは住宅メーカーを決めてから契約したいと思っている
- 建物代含めた総額での判断が難しいから
- 情報量が違うから
まずは自分達が建てたいハウスメーカーを決めて、予算を決めます。
そして、信頼できる住宅営業マンを見つけたら、その人から土地を紹介してもらうことが一番失敗しない家づくりではないかと思います。
建てたいハウスメーカーや信頼できる住宅営業マンを見つけずに、土地から探すことは、
ルフィのいないルフィ海賊団がワンピースを探しにいくようなものです。
余談
建てたいハウスメーカーがまだ全然決まっていない方は、
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まずは自分たちの好みにあったハウスメーカーを探してみるのも良いかと思います。
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