こんにちは!(^^)!
最近は住宅ローン減税13年の期限が迫っていることや、テレワークが流行っていることもあり、コロナ期間ではありますが、意外と戸建ては売れています。
来年はどうなることやら、、、という感じです(^-^;
住宅ローン減税のことに関しては下記の記事よりご覧下さい。
家を建てたいです！！
という人は非常に多いのですが、家を建てたくても希望のエリアに土地がないケースが本当に多いです。
ネットに出回っている土地はあまりいい土地がないのですが、よくお客様から「この土地どうですか？結構土地代が安くていいな♪と思うんですけど」とご相談を受けることがあります。
相談して頂けることは非常にありがたいことです!(^^)!
もちろん 「この土地いいですねー！！」
というときもありますが、大抵の場合、一癖二癖ある土地が多いです。
そこで今回は価格が安い土地によくある落とし穴を7つご紹介いたします。
記事を書いていたら一番の超大作となりました！(´ﾟдﾟ｀)
また今度それぞれの内容について深堀りした記事を書こうと思います。!(^^)!
わぁ～この土地安い♪素敵♪この土地買おうっと♪
と簡単にならないように是非注意してみて下さいね！(笑)
解体費用がかかる土地
一番よくあるケースですね。
たとえば、「敷地面積60坪 土地代1200万円」の土地が出ていたとします。
私が担当しているエリアでは坪単価20万円～30万円の土地が多いものでして、、、(^-^;
このエリアで1200万円、坪単価20万円は安いな～
と思ってしまうのですが、古屋付きの場合、土地代+解体費が必要になってきます。
解体費も土地によってさまざまですが、仮に解体費が200万円必要な場合、
更地にするのに「土地代1200万円+解体費200万円＝1400万円」必要です。
坪単価は23.3万円
どうでしょう？土地代が安くても解体費がかかると少し高く感じますよね？
このような場合は、解体費は買主負担なのか、売主負担なのか、是非確認しておきましょう！！
既存のブロックがある土地
こちらもよくあるケースの1つですね。
すでに建っている家を壊して新しい家を建てるとき、上の写真のようなブロックが使えないケースがあります。
昔のブロックは中に鉄筋が入っていないことが多いです。
そのようなブロックは地震でブロックが倒壊してしまうケースがありますので、今の法律や各市町村の取り組みでブロックの厚さが何cmでないと使用したらダメ！！など新ルールが存在します。
つまり、ブロックをそのまま使いたくても、新しくやり変えなければならず、追加費用
が発生してしまうことがあります。
そうならないために住宅メーカーに詳しくチェックしてもらいましょう！！
道路が狭い土地
(参考：SUUMO)
セットバックとは建築基準法上、家を建てる土地に接道している道路幅員が4m以上ないと基本的に家が建てられません。
しかし昔からある道路は4ｍの幅員がないケースがけっこうあります。そのような場合、「いずれ建て替えるときに、道路の中心から2m後退して家を建築してくださいね～。」
という法律があります。
つまり上の写真のようにもともと3mしかない道路の場合、道路の中心から2m後退しなければならないので、現状の道路からさらに50cm下げて建築する必要があります。
そして、この50cm下げた敷地を道路として、各市町村に寄付する必要があります。
感のいい方はお気づきかもしれませんが、ここでの落とし穴はセットバック後の敷地面積です。
たとえば、土地の面積が仮に60坪ありますよ～！
と書いてあったとしても、「セットバック有」と書いてあると話が変わってきます。
土地の面積や道路の幅員にもよりますが、セットバック有と記載があった場合、60坪の土地を丸々使えるわけではなく、セットバックした後は土地の面積が減ってしまいます。
これは気を付けないといけないポイントですね！
60坪あると思っていたのに55坪しかない！！！
とならないように注意しましょう！！
このようなケースは必ず物件資料にセットバック有と記載していますので、セットバック後に何坪の土地になるのか事前に不動産屋に確認しておくと良いです。
境界がない土地
近隣トラブルの代表的な例ですね！土地の境界があいまいだと下のような会話がでてきてしまいます。
私の土地はここまでなのよーー！
えー!?いやこっちまでって聞いているんですけど～
このような近隣トラブルを未然に防ぐ必要があります。
そのようなトラブルは建築工事が始まってからでは遅いです。事前に解決しておきましょう！
では、どうすれば良いのか？
それは事前に土地を測量をして、境界を確定させることです。 確定測量といいます。!(^^)!
これは住宅メーカーや不動産屋がお付き合いのある土地家屋調査士がいるかと思いますので、きちんとした資格を持った人に土地の測量を依頼して、法務局に申請や登録をしてくれます。
土地家屋調査士の人がその土地の面積を正確に測ることはもちろん、隣接しているお隣さんとも現地立ち合いの元、境界を明確にしていきます。
そして上の写真のように境界プレートや境界杭というものを設置していきます。
問題はその費用です。土地の広さや隣接している数によってケースバイケースですが、約50万円は必要になります。
境界が定まっていない土地では、土地代と別に測量費用がかかってしまうケースも考えられますので、気をつけましょう！
このような場合も事前に不動産屋に境界はあるのか？
境界がない場合、確定測量費は買主負担なのか、売主負担なのか、事前に確認しておくといいでしょう!(^^)!
昔から一度も家が建ったことのない土地
今までの話からすると、一度も家が建っていないということは、古家もなく、ブロックもなく、外回りにそんなに費用がかからないのでは？
と思ってしまいがちなのですが、こちらも落とし穴があります。
それがインフラ関係が整っていない可能性があるということです。
インフラとは電気や水道、ガスのことです。
さきほどの話のように古家が建っているということは水道管や電線が敷地内に入っていますよね？
しかし一度も家が建ったことのない土地はもしかすると、水道管や電線が通っていないかもしれません。
昔からずっと更地だったり、田んぼだったりする土地ですね!(^^)!
すると問題は目の前の道路に上水、下水があるのか？雨水を流す側溝があるのか？
電気を引っ張れる電柱が近くに建っているのか？
もし水道が通っていなかったり、電線が通っていなかったりすると、予想外な金額が発生してくるケースがあります。
対策としてはこちらも事前に不動産屋さんにインフラの有無の確認。そして、住宅メーカーにインフラを通す場合の金額を計算してもらいましょう！！
隣に崖がある土地
隣に崖がある土地に落とし穴がある場合は２つあります。
それが崖条例という法律の問題と有効面積の話です。
崖条例
（参考：福岡市建築基準法施工）
崖条例とは文字通り「がけ」がある場合の条例です。
ここでの「がけ」の定義は、地表面の勾配が水平面に対して30度を超える傾斜度をなす土地で、高さが2m～3mを超えるものです。（高さは各都道府県や市町村によって変わります。）
なんとこの「がけ」の定義に入る場合、上の図にある「規制の範囲内」には家が建築できないのです！
ただし下の写真のように構造の擁壁がある場合、風化がなく、安全が確認できるものは基本的に「がけ」には該当しません。
がけ条例を回避する方法もいくつかありますが、詳しい話はここでは省略します。!(^^)!
また今後ご紹介します。
ここでお伝えしたいことは隣に崖があることによって、建てられる家のスペースが限られてくるケースがあるということです。
自分達の土地なのにです！！
ここも事前に住宅メーカーの建築士の資格を持った人に確認してもらいましょう！
有効面積の減少
さきほどの図を参考にしますと、がけ条例の話と少し似てる部分があるのですが、有効面積が減少します。
有効面積とは実際に使える土地の面積のことです。
たとえば、上の図で説明すると、がけの上に家を建てようとする場合、オレンジ色の縦線を引いた右側がすべてが、がけの上の人の土地になります。
もちろん、がけの途中には家も建てられないですし、駐車場やお庭としても使うことができません。
ここでの注意点はたとえば、ネットで土地情報を見ていると、100坪で1000万円の土地があったとします。坪単価10万円という破格の土地です！！
しかし実際は土地の半分が「がけ」になっていて有効面積は50坪しかないケースもあります。
結局、有効面積50坪の土地で1000万円、坪単価20万円！ということになります。
対策として土地面積○○坪のうち、有効面積がイコールなのか、少し減ってしまうのか？
事前に確認しておきましょう！
ハザードマップにかかっている土地
（参考：北九州市ハザードマップ）
ハザードマップとは各市町村が示した地震や津波、土砂崩れ、浸水などが被害が予想されるマップのことです。
こちらは福岡県にあるエリアでのハザードマップです。
赤く塗りつぶされているところが浸水による影響の可能性があるエリアです。
浸水エリアに引っかかる場合は土地代が少し安いです。しかし浸水エリアに入る土地は、地盤が弱い可能性があるので、地盤補強費が通常より高くなる可能性もあります。
土地代は安く魅力的かもしれませんが、浸水のリスク、地盤補強費の計上も忘れずにしておきましょう！
まとめ
ここまでの話をすると、
もう土地探しめっちゃ大変じゃん！もういい土地ないんじゃないですか！！？
と悲鳴をあげてしまう方もいらっしゃるかと思いますが、決してそんなことはないです。
これらの落とし穴のほとんどを網羅しているのが、住宅メーカーが売りに出す分譲地です。
住宅メーカーが売りに出す分譲地は
- 解体費はかかりません。
- ブロックは新しくしてくれます。（土地によります。）
- 境界も確定してから売りに出します。
- 基本的には、敷地の中に水道管や電柱も入れてくれます。
- がけ条例に引っかからないように擁壁をつくってくれるケースが多いです。
- ハザードマップは、、、どうしようもありませんが、、、(笑)
だからといって分譲地を買った方がいいですよ～と伝えたいわけではありませんが、分譲地の場合、土地の問題が起きにくく、後々予想外なお金が発生する確率が低いのです。
こういった分譲地は、多少土地代が高くても、総合的に見れば安く収まるケースも十分にありますので、希望エリアに分譲地がある場合は一度検討してみることも、有りかなと思います。
細かく伝えると土地が安い落とし穴はまだありますが、まずはこの７つに注意して土地探しを進めてみるといいでしょう！
こちらの記事でも記載していますが、土地探しは基本的に住宅メーカーの人にお任せしちゃいましょう！!(^^)!
普通はこんな落とし穴なんてわかりませんので、プロにお願いしましょう！
いい住宅営業マンと出逢うことがいい土地探しにつながります！！
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